La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) publicó el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR). El índice, que refleja la actividad del mercado inmobiliario rural en todo el país, tiene una base de 97,5 puntos que corresponde en forma histórica a su pico máximo registrado en septiembre del año 2011. El InCAIR de septiembre fue de 38,05 puntos, lo que lo ubica dentro del promedio anual y en un escenario de estabilidad.
En este contexto, Juan José Madero, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), dialogó con CNN Rosario y afirmó que: “En los últimos tres meses los valores del índice no marcaron grandes diferencias, siendo esto un indicador de cierta estabilidad, aunque con un nivel discreto de actividad”.
“A todos nos ha pasado que a campos que teníamos publicados ofrecidos para la venta nos contactaban para ver si se alquilaba hasta la venta”, comentó el Ingeniero repasando la VIII jornada de actualización del mercado inmobiliario rural. “Ocurre que la demanda para alquilar campos para la actual campaña agrícola 2021/2022 quedó insatisfecha”, completó.
“Te dabas vuelta y ya lo habían alquilado. El mismo inquilino tuvo que hacer un sacrificio enorme para continuar su campo porque tenía alrededor diez interesados que ofrecían una diferencia mayor a la del año pasado”, agregó. En rigor, para los campos agrícolas se dio un incremento versus 2020 en torno de un 15% en quintales por hectárea.
Madero detalló que este aumento en la demanda se dio mientras la actividad, por la pandemia, fue declarada esencial y quedó exceptuada de las restricciones por el Covid. También influyó una mejora de precios en los productos del agro “que hizo más rentable el negocio”. Esto en una producción que, más allá de que los precios de los granos tienen una referencia con cotizaciones que siguen a un mercado internacional dolarizado, aquí las transacciones se materializan en pesos», destacó.
«A esos pesos que produjo el productor en general, y algunas otras actividades económicas, como nadie los atesora lo transforman en grano, carne y eso repercutió en la demanda inmobiliaria. Más teniendo el cepo no se puede convertirlos a dólares”, precisó Madero.
En este contexto, creció la demanda de campos para arrendar y superó a la oferta. En tanto, no ocurrió lo mismo con la compraventa, que no registró grandes inversiones y los montos de las operaciones no superaron los US$2 millones por negocio.
“Como se negocia en dólares, con el cepo, la política de restricciones, la presión impositiva, la incertidumbre, todo esto frenó la actividad y la hizo más cautelosa. No la detuvo, pero quedó amesetada”, señaló. Y se refirió a que “Si bien el resultado de las PASO trajo mejor ánimo para los inversores, en su mayoría se mantienen expectantes del resultado electoral del mes próximo. De ratificarse, es de esperar que la actividad tenga un repunte antes del verano”.
Explicó que, después de las PASO de 2019, el mercado inmobiliario de compraventa “se vino abajo”. Después llegó la pandemia y la dinámica histórica del mercado cambió, aunque a mediados del año pasado retomó una cierta normalidad.
En 2021 el mercado arrancó irregular, tras una última baja a comienzos de año fruto de las políticas restrictivas del Gobierno. En tanto, si bien mejoró el resultado operativo de la producción agropecuaria, los precios de la tierra no subieron.
“A la estabilidad de precios el propietario la convalida, el inversor ya va viendo que va quedando estable y se empieza a arrimar a la zona de negociación. El inversor estaba muy hostil y vio que acá, por lo menos, estamos en un piso, en un plafón que va a seguir proyectándose”, expresó.
En el caso de la zona núcleo, los valores son similares al 2009, y la hectárea ronda los US$13.000, Madero proyectó: “Puede haber algún rebote porque estamos en el piso y esos campos son los últimos que bajan y los primeros que empiezan a subir; después el resto (de las zonas) copia”.
Hay tres zonas que tienen el mejor suelo del mundo: “La zona núcleo Argentina, el Cinturón Maicero de Estados Unidos y el Este de Ucrania. En Argentina ronda los U$S 13.000 la hectárea, mientras que en Illinois supera los U$S 26.000”, aclaró. La diferencia entre las dos zonas “es el marco institucional, la falta de crédito y la imposibilidad de proyectar a largo plazo”, y esto es “una buena noticia, porque depende de que nosotros hagamos las cosas bien cómo país”.
Del otro lado del mostrador, quienes tienen intención de comprar son, en un 80%, productores que se agrandan o venden campo en un lugar para comprar en otro. El porcentaje restante corresponde a empresarios industriales que encuentran refugio de capital en la tierra.
Todos ellos buscan campos agrícolas principalmente en la zona pampeana, luego tierras mixtas (agrícolas-ganaderas) y después ganaderas. “La decisión de venta sigue estando pero está en niveles pisos”, explicó. Respecto de los valores de las operaciones, este año rondaron los US$2 millones y hubo “muchas” en el orden de un millón de dólares. Por encima de valores de US$5 o 6 millones de dólares “no pasó nada”, concluyó.
